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成了国企后 不差钱万科买地根本停不下来

2017-08-29  来源: 中文商业新闻网  字号:T / T
中文商业新闻网(biznewcn.com)讯:

  最近又传来一则好消息。万科有意向在雄安新区新建一个“新安小镇”,先期规划占地6.5平方公里。虽然万科公开称目前还没有签署任何协议,但不等于说将来不会。“万科希望能够参与雄安新区开发建设,但是目前尚没有最新进展。”万科总部一位中层管理人士告诉华尔街见闻。另据了解,深圳国资一共向雄安新区推介了包括万科在内的深圳五家代表国企,并进一步沟通交流、探讨合作机会。

  随着股权重组过户完成,深圳地铁正式成为万科“第一大股东”。更加关键的是,深圳地铁背后的深圳国资,正在竭力为万科“谋求福利”。

  “国资标签”提升竞标实力

  随着万科开启“深铁时代”,万科开始彰显新风格与独特烙印,与王石时代有了新变化。万科在土地开发市场动作频频,业界认为,深圳国资支持万科的决心正在付诸实践。

  最近发生的“三件大事”,成为万科发展史上浓笔重彩的范本:1)并购广信资产包;2)与雄安新区签署“新安小镇”计划;3)竞购亚洲最大的物流地产商普洛斯。

  “新安小镇”作为雄安新区落地的第一个大项目,致力于打造创新型小镇,将由万科联手深圳投资控股有限公司、中国节能环保集团共同投资建设,先期规划占地6.5平方公里。值得注意的是,万科的这两个合作伙伴皆是实力雄厚的国企、央企。

  另一例子同样表明,万科的国资背景发挥了巨大作用。6月29日,经过三轮报价,万科击败保利、碧桂园、中海、华润等企业,以总价551亿元独揽广东信托地产资产包。业界人士表示,深圳地铁给万科带来了巨大的国资外溢效应,特别是在超大宗土地股权并购方面,万科的品牌再加上深圳地铁的国资背景形成合力,一举击败了包括碧桂园在内的“宿敌”。

  彭博行业研究分析师Patrick Wong表示,这一并购刷新了中国海外发展去年以310亿元收购中信股份资产组合的交易记录。而香港最大的土地收购交易是恒基地产5月份以233亿港元(30亿美元)收购美利道停车场大厦。

  彭博另一位分析师Kristy Hung认为,这笔交易意义重大,因为广州土地供应非常有限,万科此次并购的地产位于荔湾和越秀两个核心区,而不是边缘地区。最关键的是,购买价格并不太贵,算下来大约每平方米2.6万元。而广州一些地块价格超过每平方米4万元。

  万科一位内部人士透露,拿地前内部都没有讨论,因为成本太划算,价值摆在那儿——100万土地面积,300万平米建筑面积,标价551亿,折合每平米只有1.84万元。土地位置好,单价又便宜,公认的好地。

  土地并购正在成为万科“储备弹药”的重要方式。在北上广深一线城市,公开土地出让越来越少,一向不愿作地王的万科,选择了通过加大股权并购的方式获取开发用地。一则数据显示,万科上半年在公开市场拿地确实不及其他几家,这也佐证了万科在土地并购方面迅速发力。

  中原地产统计,截至6月27日,今年上半年万科总共拿地54宗,总规划面积742万平方米,耗费609亿元,平均楼面价7931元/平方米;在上市房企中排名第四,低于碧桂园、保利、龙湖地产。与此对比,中国指数研究院统计显示,碧桂园上半年拿地金额高达828亿元。

  万科董秘朱旭称,6月份多数开发商拿地依然积极,而万科在公开市场拿地非常审慎,主要聚焦于核心城市经济圈。万科上半年投资有两个特点:一是基于合作获取资源,而不是通过招拍挂;二是集中于一二线城市,增加了未来抵御风险的能力。

  万科土地开发还将“加杠杆”

  兴业证券指出,万科未来在土地投资方面还有继续加杠杆的空间,国资背景的深铁入驻万科之后,万科的土地投资策略将更积极。

  具体说来,万科今年前5个月拿地相对于销售要保守一些,如果今年公司新增项目仍小于销售,土地储备进一步下降,对于未来的增长会有影响。考虑到激烈的竞争环境,获取高地价会带来经营压力,因此万科更愿意寻找达到收益要求的项目。

  正因为如此,万科在深圳地铁入住之后一改审慎的拿地态度,为了保持持续增长,万科在拿地方式上进行了激进式的变革,如通过合作、股权并购、代建等方式。其中,股权并购更加引人注目。

  早在今年6月的万科股东会上,深圳地铁董事长林茂德强调,深圳地铁相比华润来说,可以为万科带来更多“实质性的帮助”。这句话涵义深刻,事实表明,深圳地铁的国资背景正在助力万科进行新一轮土地扩张与储备。

  林茂德进一步解释称,目前有好几个轨道+物业的项目在与万科合作,未来土地等资源将加快步伐注入万科,包括全国的资源。舆论认为,国资背景已经助推万科与碧桂园、恒大的竞争出现差异化,万科已经不单纯是从民企的层面展开竞争。

  2016年上市房企新增土地储备排行榜表明,万科只获得第四名。而按照今年的土地扩张速度,万科有可能超越恒大与碧桂园,一举成为“拿地冠军”。

  如果算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包,公司万科上半年拿地金额约达1463亿元,占签约销售金额54%左右,在行业内属投入最多的一家企业。

  另一则数据显示,2016年万科用于买地的投资约1855亿元,而今年前7月这一数字已经攀升到了1463亿元。

  不过,现金充裕也让碧桂园更有底气扩大土储。碧桂园总裁莫斌透露,基于全年5000亿元的合同销售目标,碧桂园今年获取土地的现金支出预算大约为2200亿。

  成了国企后,不差钱万科买地根本停不下来

  2016年典型房企买地支出TOP10(单位:亿元)

  在新增土地储备方面,有关统计显示,2016年万科新增土地面积约2980万平米。可资对比的是,今年前6月,这一数字已经攀升到了1524万平方米。

  成了国企后,不差钱万科买地根本停不下来

  2016年典型房企新增土地储备(单位:万平方米)

  深圳市场有关人士指出,万科作为龙头房企正在加速向城市配套服务商转型,万科能够参与雄安建设,以及收购广信地产资产包的重要筹码,无论如何都抹不开深圳地铁的国资因素。

  在6月30日举行的万科股东会上,深圳地铁董事长林茂德一方面不断安抚公众担心万科成为国企的忧虑情绪;另一方面则重点强调,深圳地铁相比华润来说,可以为万科带来更多实质性的帮助。如今看来,深圳国资支持万科的决心正在付诸实践。

  中信证券分析师陈聪表示,作为房地产龙头,万科销售维持增长,上半年经营大幅跑赢行业。数据显示,万科在上半年的销售金额,相当于去年全年的四分之三。万科拓展资源比以往更加积极,且土地市场的最新变化对公司也更加有利。虽然行业资金成本有所上升,但万科的资金成本上升相对很多民企房地产公司仍可能较少。鉴于未来全国各区域市场之间的结构不断分化,客观上更加有利于土地布局广阔的房地产龙头企业。鉴于此,万科A股股价未来数月预计在28元左右。

  另有券商表示,考虑到毛利率提升幅度高于预期,上调万科2017-2019年EPS至2.4元(+0.15元)、2.95元(+0.33元)和3.48元(+0.45元),当前股价对应PE分别为9.6倍、7.8倍和6.6倍。

  万科作为国内最优质的龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。同时深圳地铁带来的不仅仅是优质资源,更是“轨道+物业”的新业务模式。随着2015-2016年市场高点的销售项目步入结算周期,公司有望迎来毛利率和业绩增速双提升。

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